Con más de 27 años de experiencia en temas de propiedad y bienes raíces, el abogado Alejandro Navarro Alcayaga ha trabajado en el Conservador de Bienes Raíces, en notaría y en el Ministerio de Bienes Nacionales. Desde esa trayectoria explica, en un lenguaje sencillo, qué significa la superposición de terrenos, cómo ocurre en la Región de Coquimbo y qué deben hacer los vecinos que enfrentan este tipo de conflictos.
¿Qué significa, en términos simples, que exista una superposición de derechos sobre un terreno?
Lo que se conoce como «superposición» ocurre cuando dos títulos o planos describen el mismo espacio físico, ya sea en parte o en su totalidad. Puede deberse a una doble inscripción en el Conservador de Bienes Raíces o a un error de medición en los planos originales. En la práctica esto genera que dos personas crean ser dueñas de un mismo terreno, con toda la inseguridad jurídica que eso implica. Es un problema serio porque afecta no solo la propiedad en sí, sino también cualquier proyecto de construcción, venta o financiamiento que se quiera hacer sobre ese terreno.
¿En qué situaciones se han generado estos problemas en la Región de Coquimbo?
Principalmente en loteos antiguos, realizados hace 30 o 40 años. En ese tiempo no existía la tecnología de georreferenciación que tenemos hoy y las mediciones se hacían tomando como referencia elementos naturales como un cerro, una quebrada o un monolito. Con el paso de los años, esas referencias se pierden o cambian, y los planos no coinciden exactamente con la realidad. Eso abre la puerta a que surjan diferencias de deslindes y superposiciones. Hoy en día, con el uso de GPS y estaciones totales, los márgenes de error son mínimos, pero todavía arrastramos problemas de aquellas décadas.
¿Esto tiene relación con los loteos irregulares, conocidos como «loteos brujos»?
No son lo mismo, aunque muchas veces se confunden. La superposición de terrenos tiene que ver con errores en planos o títulos. En cambio, los loteos brujos son subdivisiones hechas en forma ilegal, bajo lo que establece la ley, o la venta de «derechos» en parcelas que no cumplen con los requisitos mínimos. En la región hubo muchos casos así: personas que compraron creyendo que tendrían su propio terreno y nunca pudieron obtener un título válido, porque lo que adquirieron era apenas una cuota de un terreno mayor. Desde 2022, la normativa se endureció y hoy no se pueden vender derechos alícuotas: o se vende el terreno completo o no se vende nada.
¿Qué sectores de la región han tenido más conflictos de este tipo?
Han existido problemas en distintas comunas. En La Herradura, por ejemplo, cuando se liquidó la comunidad agrícola con planos antiguos se produjeron superposiciones. En El Sauce, Coquimbo, se vendieron derechos en forma masiva y eso generó asentamientos sin servicios básicos. En Alfalfares y Pan de Azúcar también han aparecido problemas de este tipo. Son zonas rurales o periurbanas donde hubo mucho loteo sin planificación y con instrumentos poco precisos.
¿Qué pasa con quienes compraron de buena fe y luego descubren que su terreno estaba inscrito a nombre de otra persona?
Es un escenario muy complejo. La ley protege al que inscribió primero en el Conservador de Bienes Raíces. Por lo tanto, quien compra después y descubre que su terreno estaba ya inscrito, probablemente perderá su título. Puede intentar alegar prescripción en tribunales, pero es un camino largo y no siempre exitoso. En esos casos, lo más frecuente es que la persona pierda lo invertido en la compra.
¿Y qué ocurre con las construcciones levantadas en un terreno en disputa?
Aquí la regla es clara: quien construye en terreno ajeno, lo pierde. Si la construcción es sólida, con fundaciones, pasa a beneficio del dueño original. Solo en casos de estructuras desmontables, como casas prefabricadas, se podría desarmar y llevar. Es una de las consecuencias más duras, porque significa perder no solo el terreno sino también lo que se levantó en él.
Si un vecino descubre que su terreno tiene superposición, ¿qué debe hacer primero?
El primer paso es acudir a un abogado y encargar un estudio de títulos. Ahí se revisa toda la cadena de dominio y se detectan posibles irregularidades. Paralelamente, puede ser necesario un levantamiento topográfico, hecho por un profesional, para verificar coordenadas, superficie y deslindes. Esa combinación de estudio legal y análisis técnico es la única forma de tener claridad sobre la situación real.
¿Qué recomienda a quienes quieren comprar un terreno en la Región de Coquimbo para evitar estos problemas?
Mi recomendación siempre es encargar un estudio de títulos, aunque el terreno sea pequeño. No es un gasto alto y evita problemas mayores. Además, hay que visitar el terreno y comprobar que lo que dice el título corresponde a la realidad física. Si hay dudas, pedir un levantamiento topográfico. Y, por sobre todo, evitar las compras de derechos, alícuotas o subdivisiones que no tienen las aprobaciones correspondientes. Comprar un terreno debe ser un motivo de alegría, no el inicio de un juicio que puede durar años.
